Tipos de ajuste de alquiler. Su contrato HAP determinará el método de ajuste de alquiler que debe utilizar. Si su contrato está expirando, vaya a nuestra página Opciones de renovación de contrato para determinar su opción de renovación para el próximo año.
- Factor de ajuste de costes operativos (OCAF)
- Aumento del alquiler basado en el presupuesto (BBRI)
- Factor de ajuste anual (AAF)
- Ajuste de la asignación de servicios públicos (UA)
Ajustes de alquiler de OCAF
- El OCAF (Factor de Ajuste de Costo Operativo) es un factor establecido por HUD, y se aplica al alquiler de contrato existente (menos la parte del alquiler que se paga por el servicio de la deuda).
Requisitos de envío para OCAF Rent Aumenta:
- Hoja de trabajo OCAF o carta OCAF automática firmada (enviada al Propietario/Agente por correo electrónico, 150 días antes de la expiración de la financiación)
- Análisis de la asignación de servicios (si corresponde)
- Verificación del Servicio Anual de Deuda del Proyecto (por ejemplo, estado hipotecario mensual, pagaré) Servicio de Deuda – Principal + Intereses + MIP – Subsidio IRP (si corresponde)
¿Necesita saber cómo llenar una Hoja de Trabajo de OCAF? Haga clic aquí.
Opciones que permiten enviar un OCAF/OCAF automático:
- Opción 1 – Durante las rentas de modificación sólo años, elegible para auto OCAF (a menos que se necesite un nuevo RCS)
- Opción 2 – Durante los años de renovación del contrato y elegible para auto OCAF en la modificación de alquileres sólo años (a menos que se necesite un nuevo RCS)
- Opción 3 – Durante las rentas de modificación sólo años, elegible para auto OCAF
- Opción 4 – Durante las renovaciones del contrato (acompañado de un presupuesto por el menor de la prueba) y elegible para auto OCAF en modificar alquileres sólo años
- Opción 5 – Durante las renovaciones del contrato (si corresponde – ver POA o Acuerdo de Uso) *(Opción 5A, Demostraciones con préstamos reestructurados solamente, Elegible para el Acuerdo de Vida de Uso de Auto)(Opciones 5B no son elegibles para un auto-OCAF)
Ajustes de alquiler basados en el presupuesto
- El ajuste de alquiler basado en el presupuesto es una excelente manera para que las propiedades aumenten sus niveles de alquiler para apoyar los gastos de la propiedad. Se debe preparar una solicitud de aumento de alquiler basado en el presupuesto (BBRI, por sus) de acuerdo con los requisitos del Manual 4350.1 de HUD, Capítulo 7.
Requisitos de envío para el alquiler basado en el presupuesto aumenta:
- Una carta de presentación que:
- resume las razones por las que se necesita un aumento de alquiler
- da la fecha en que el aumento será efectivo
- describe la condición física del proyecto y cualquier mejora que se haya presupuestado para
- Hoja de trabajo de presupuesto – HUD-92547-A – Lista de cargos e información del proyecto (debe estar firmada)
- Estado de cuenta y documentación que explican la base de cualquier aumento en las partidas de gastos si aumentan 5 o más y $500 o más (comparando el presupuesto propuesto con los datos reales del ejercicio actual y los años anteriores Cifras auditadas)
- Copia ejecutada de la Certificación del Propietario con respecto a las Prácticas de Compra y la Razonabilidad de los Gastos (Apéndice 3)
- Una solicitud firmada de aumento del depósito de reserva – Véase el Apéndice 6(si se solicita)
- Aviso a los inquilinos (si corresponde) de acuerdo con 24 CFR 245.310 y Certificación del Propietario en cuanto al Cumplimiento de los Procedimientos de Comentarios de Inquilinos
- Análisis de la asignación de servicios (si corresponde)
Opciones que permiten enviar un BBRI:
- Opción 2 – Durante las renovaciones del contrato y modificar las rentas sólo años
- Opción 4 – Durante las renovaciones del contrato (acompañado de una hoja de cálculo OCAF por el menor de prueba) y modificar las rentas sólo años (acompañado por un RCS)
- Opción 5 – Durante las renovaciones del contrato y modificar las rentas sólo años (si corresponde – ver POA o Acuerdo de Uso)
Ajustes de alquiler de AAF
- Los AAF (Factores de Ajuste Anual) son desarrollados por HUD sobre la base de los datos del índice de precios al consumidor (CPI) sobre los cambios en los costos de alquiler residencial y servicios públicos, y los datos de las encuestas de cambio de alquiler de random Digit Dialing (RDD) de las regiones de HUD.
- HUD publica las AAF anualmente en el Registro Federal
- Los AAF se muestran en dos horarios:
- Utilidad de mayor costo incluida (la utilidad de mayor costo se incluye en el alquiler del contrato)
- La utilidad más alta excluida (el inquilino paga por la utilidad de mayor costo)
- Un aumento del alquiler de la AAF es efectivo para los contratos que se acosen más tarde de:
- La fecha anual de aniversario del contrato para la que se solicita el ajuste, o
- El primer mes de contrato que comienza al menos dos meses después de que el propietario haya presentado todos los materiales requeridos a la CA (pero no más tarde de dos meses antes de la próxima fecha de aniversario anual del contrato).
Requisitos de envío para AAF Rent Aumenta:
- Formularios AAF (Ver Aviso 2002-10)
- Apéndice 1 si el alquiler bruto de preajuste supera el alquiler del mercado justo existente
O - Apéndice 2 si el alquiler bruto de preajuste no supera los alquileres del mercado justo existentes (también para todos los tipos de contrato de la sección 8 de LMSA y PD)
- Apéndice 1 si el alquiler bruto de preajuste supera el alquiler del mercado justo existente
- Formulario de Certificación del Propietario – Apéndice 3
- Informe de volumen de negocios unitario – Apéndice 4
- Hoja de trabajo de ajuste de AAF RCS – Apéndice 5 (si el alquiler bruto previo al ajuste supera el alquiler del mercado justo existente)
- Estudio de Comparabilidad de Rentas (RCS) – (si corresponde)
- Análisis de la asignación de servicios (si corresponde)
Ajustes de asignación de servicios públicos
Actualización de las regulaciones de servicios públicos
HUD proporciona asignaciones de servicios públicos a las propiedades que reciben asistencia de subsidio donde todos o algunos servicios públicos son pagados directamente por los residentes. Los subsidios de servicios públicos (UA) representan la mejor estimación del propietario del costo promedio mensual de los servicios públicos de un residente consciente de la energía basado en un análisis. Para determinar la UA de la propiedad, los propietarios están obligados a realizar un análisis anual de los servicios públicos de su proyecto.
El Aviso de Vivienda 2015-04, titulado “Metodología para completar un análisis de utilidad de vivienda multifamiliar”, se emitió el 22 de junio de 2015. Seleccione y lea el memorándum a continuación para obtener un resumen de los cambios importantes descritos en el Aviso. El propietario/agentes deben realizar su próximo análisis de servicios públicos utilizando la metodología descrita en el Aviso para propiedades con fechas de aniversario de contrato que caen después de 180 días de publicación de este Aviso, 19 de diciembre de 2015.
El Aviso de Vivienda publicado recientemente se puede encontrar en HUDClips bajo el Aviso 15-04 <http://portal.hud.gov/hudportal/HUD?src=/program_offices/administration/hudclips/notices/hsg > . La nota también está disponible en la página de inicio multifamiliar de HUD en Novedades<http://portal.hud.gov/hudportal/HUD?src=/program_offices/housing/mfh > . La tabla UAFs para el año 2015 se puede encontrar en LOS HTTP://WWW.HUDUSER.ORG/PORTAL/DATASETS/MUAF.HTMLDATA SETS .
A partir del 20 de junio de 2011, los propietarios están obligados a ajustar el subsidio de servicios públicos de su propiedad cada año, en el momento de los ajustes anuales o especiales de los alquileres de contratos.
- Esto se aplica al factor de ajuste de costos operativos (OCAF), al factor de ajuste anual (AAF) y a los ajustes basados en el presupuesto.
- El ajuste de UA puede resultar en un aumento, disminución o ningún cambio de la UA actual y debe ser apoyado por un análisis.
- El ajuste anual del alquiler se retendrá si el propietario no presenta el análisis de utilidad con la presentación del ajuste de alquiler.
- HUD no permitirá certificaciones, lo que indica que no hay cambios en la asignación de servicios públicos actual.
- Los 24 CFR 245.405(a) y 245.410 requieren que el propietario notifique con 30 días a los inquilinos una disminución propuesta en la asignación de servicios públicos.